De zaak van de Haagse kluskavels: de Hoge Raad bevestigt toepassing 2% overdrachtsbelasting

Projecten waarbij kantoren worden getransformeerd tot woningen komen, mede door de druk op de woningmarkt, steeds vaker voor. Het tijdstip waarop de overdracht van eigendom plaats moet vinden zodat het pand voor de overdrachtsbelasting als woning aangemerkt wordt (met een belastingtarief van 2% in plaats van 6%), is vaak lastig te bepalen. Vooral als de verbouwingswerkzaamheden reeds zijn gestart, maar nog niet zijn voltooid. Maar nu is er een uitspraak van de Hoge Raad die duidelijkheid schept.

Eerder plaatsten wij dit bericht over de zaak van de Haagse kluskavels. Om het geheugen even op te frissen: deze zaak betrof een kantoorpand dat werd verbouwd tot woningen. Op het moment dat belanghebbenden de woningen in eigendom kregen, waren de verbouwingswerkzaamheden wel van start gegaan maar nog niet gereed. De belanghebbenden stelden dat het pand op het moment van verkrijgen wel al tot woning was getransformeerd, waardoor het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2% van toepassing was op de verkrijging.

De Advocaat Generaal bij de Hoge Raad concludeerde dat wanneer op grond van de fysieke kenmerken niet is vast te stellen of een pand reeds is getransformeerd tot woning, de publiekrechtelijke bestemming doorslaggevend is. In dit geval was de publiekrechtelijke bestemming wonen, waardoor volgens de Advocaat Generaal het lage overdrachtsbelastingtarief van toepassing was.

De uitspraak van de Hoge Raad

De conclusie van de A-G was slechts een advies dat de Hoge Raad niet per se op hoefde te volgen. Maar de Hoge Raad heeft dit wel gedaan en heeft bepaald dat het 2% overdrachtsbelastingtarief inderdaad van toepassing is. Het is volgens de Hoge Raad evident dat de reeds aangevangen verbouwingswerkzaamheden aan het transformatiepand op het moment van de verkrijging tot doel hadden een woning op te leveren. Aldus kwalificeert het pand als woning voor de overdrachtsbelasting. Dat deze werkzaamheden niet voltooid zijn doet volgens de Hoge Raad niet ter zake, tenzij niet meer dan beperkte aanpassingen noodzakelijk zijn om het pand weer voor het oorspronkelijke doel (kantoor) geschikt te maken.

Alle omstandigheden dienen volgens de Hoge Raad in acht genomen te worden bij de beoordeling of een transformatieobject is getransformeerd tot woning, waaronder:

  • de aard en inhoud van de verrichte werkzaamheden;
  • de inhoud van de koop-aannemingsovereenkomst;
  • de splitsing van het pand in appartementsrechten zodat delen van het pand zelfstandig overdraagbaar zijn.

Indien de bouwkundige staat en kenmerken van het pand geen uitkomst bieden, biedt de publiekrechtelijke bestemming de doorslag.

De Hoge Raad oordeelde dat er sprake is van een woning, omdat:

  • de verbouwingswerkzaamheden waren verricht om het pand geschikt te maken voor bewoning;
  • het overgedragen appartementsrecht op bewoning zag;
  • het pand niet meer met beperkte aanpassingen geschikt kon worden gemaakt voor zijn oorspronkelijke kantoorfunctie;
  • een omgevingsvergunning voor bewoning was afgegeven.

Al met al een goede uitspraak voor de vastgoedmarkt vanwege de duidelijkheid die wordt geboden, maar ook zeker vanwege de kansen die het arrest biedt. Het arrest van de Hoge Raad biedt bij transformatieprojecten meer handvatten om een pand als woning (tegen het 2% overdrachtsbelastingtarief) over te dragen. Als gevolg van dit arrest hoeft er niet gewacht te worden met de overdracht totdat het pand als woning bewoonbaar is, mits de verbouwingswerkzaamheden wel leiden tot de oplevering van een woning.